ZMENA STAVBY AKO KVALIFIKOVANÝ DÔVOD SKONČENIA NÁJMU NEBYTOVÉHO PRIESTORU

Ukončenie zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu vydania rozhodnutia o zmene stavby, v dôsledku ktorej nájomca nemôže prenajatý priestor užívať, prináša viacero praktických problémov. Advokáti Jozef Nádaský a Simona Horáková z advokátskej kancelárie SOUKENÍK - ŠTRPKA, v príspevku publikovanom na portáli epravo.sk, predstavujú jeden z možných pohľadov na riešenie tejto problematiky.

Ako vyplýva z § 9 ods. 2 písm. f) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon“), predpokladom uplatnenia výpovedného dôvodu, ktorým je zmena stavby brániaca užívať nebytový priestor, je vydanie rozhodnutia o zmene stavby, ktorá bráni užívať nebytový priestor. Nie každá zmena stavby je však kvalifikovaným dôvodom výpovede zmluvy o nájme, pretože nie vždy svojím charakterom neumožňuje nájomcovi užívať predmet nájmu.[1] Za účelom preskúmania možností uplatnenia tohto výpovedného dôvodu sa ako vhodné javí rozčleniť zmeny stavby do nasledovných dvoch kategórií:

• kvantitatívna zmena predmetu nájmu, vedúca k zániku predmetu nájmu v jeho aktuálne existujúcom stave (výmera, dispozícia) buď rozdelením na viacero priestorov spôsobilých byť samostatným predmetom nájmu alebo spojením existujúcich priestorov, vedúcim k vzniku jedného priestoru spôsobilého byť predmetom nájmu výlučne v celku;

• kvalitatívna zmena, ktorá môže ako kvalifikovaný dôvod výpovede nájmu nebytového priestoru v zmysle rozhodovacej praxe súdov spočívať v zmene účelu užívania stavby, teda v zmene nebytového priestoru napr. na priestor bytový či kancelársky.

Rozhodovacia prax súdov SR zaoberajúca sa zmenou predmetu nájmu ako kvalifikovaným výpovedným dôvodom je nedostatočná. Z existujúcich rozhodnutí vyplýva, že vybúranie nosnej priečky medzi kanceláriami a vytvorenie jednej miestnosti sú len udržiavacími prácami, na ktorých vykonanie postačuje splnenie si ohlasovacej povinnosti[2] alebo že jedinou podmienkou uplatnenia tohto výpovedného dôvodu je existenciarozhodnutia o odstránení alebo zmenách stavby, ktoré bránia užívaniu nebytového priestoru.[3] Zároveň platí, že zmena stavby musí byť kvalifikovaná a dosahovať určitú intenzitu.[4]

Pomerne strohá rozhodovacia prax súdov[5] sa zhoduje v tom, že na danie výpovede v dôsledku stavebných úprav nehnuteľnosti sa vyžaduje právoplatné stavebné povolenie vydané za účelom zmeny stavby, akou je prístavba, nadstavba alebo iné stavebné úpravy. Z toho možno dedukovať, že zrejme nepostačuje ohlásenie stavebnému úradu a písomné oznámenie stavebného úradu, že nemá k vykonaniu stavebných úprav námietky.[6]

Znenie § 9 ods. 2 písm. f) Zákona umožňuje viaceré alternatívy výkladu a možno polemizovať o tom, či na podanie platnej výpovede prenajímateľom nájomcovi (i) postačuje samotné nadobudnutie právoplatnosti rozhodnutia stavebného úradu, ktorého súčasťou bude špecifikácia prác brániacich v užívaní nebytového priestoru alebo (ii) postačuje, aby počas vykonávania stavebných prác bolo znemožnené jeho užívanie alebo (iii) či je rozhodujúci až konečný stav, t. j. či priestor nebude možné užívať po vykonaní stavebných úprav (napríklad z dôvodu, že zanikol). Z pohľadu teórie práva neexistuje všeobecne prijatá dohoda, ktorá z metód výkladu má byť v prípade výkladu nejasnej a neurčitej právnej normy použitá. Keď však nemožno doslovným výkladom identifikovať obsah právnej normy, musíme nejasnosť výkladu odstrániť súčasným použitím inej metódy výkladu,[7] postavenej mu na roveň, a to systematickým a teleologickým[8] (účelovým) výkladom[9]. Z § 9 Zákona možno rozumieť, že účelom zákonodarcu bola kogentná špecifikácia dôvodov vedúcich k trvalému ukončeniu zmluvy o nájme výpoveďou, a teda že cieľom zákonodarcu bolo umožniť ukončiť zmluvný vzťah s prihliadnutím na nemožnosť užívania nebytového priestoru po vykonaní stavebných úprav, t. j. že za rozhodujúci je potrebné považovať stav, v akom sa nebytové priestory majú v zmysle právoplatného stavebného povolenia nachádzať po vykonaní stavebných úprav. S ohľadom na nedostatok súdnych rozhodnutí však možno polemizovať o tom, či by sa s týmto názorom stotožnil aj súd.

Z rozhodovacej praxe súdov a odbornej literatúry vyplýva, že ani otázka vykonania tzv. „iných stavebných úprav“ vyžadujúcich vydanie stavebného povolenia v kontexte ukončenia platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov nie je komplexne riešená. Pojem „iné stavebné úpravy“, ktoré je potrebné vykonať pri kvantitatívnej zmene stavby, taktiež nie je definovaný v žiadnom právnom predpise. Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) sú zmenou dokončenej stavby „stavebné úpravy, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby“.[10] Z odbornej literatúry vyplýva, že pod tento pojem možno napríklad zahrnúť zásahy do nosných konštrukcií stavby, ktoré by ovplyvnili jej stabilitu, požiarnu bezpečnosť, zásahy do rozvodných médií ako sú voda, elektrina, plyn, kúrenie[11] a že len samotné vybúranie priečok, zmeny povrchu stien, podláh, zamurovanie existujúceho otvoru alebo vysekanie nového otvoru, ktorými sa nezasahuje do nosných konštrukcií stavby, nemení sa nimi spôsob užívania stavby ani jej vzhľad, nemožno považovať za iné stavebné úpravy na účely výpovede nájmu.[12]

Len samotné vykonanie stavebných úprav (napr. rozdelenie priestorov, výmena podlahovej krytiny, rozvodov vody, elektriny) bez ohľadu na trvanie prác a bez toho, aby nimi došlo ku kvantitatívnej zmene predmetu nájmu, nie je dostatočné na ukončenie zmluvy o nájme. Vlastník by na účel výpovede podľa nášho názoru mal pristúpiť k takým zásadným stavebným úpravám, ktoré kumulatívne:

1. v podstatnom rozsahu zasiahnu všetky podstatné prvky stavby aj samotného predmetu nájmu zároveň a zamedzia jeho užívaniu v celom rozsahu. Stavebné úpravy však nesmú mať charakter len udržiavacích prác.[13] Malo by ísť o práce vyžadujúce si vypratanie, vybúranie a vyčistenie predmetu nájmu až na jeho skelet a v dôsledku ktorých by bolo možné užívať predmet nájmu až po vydaní kolaudačného rozhodnutia. Aj v tomto prípade však pre nedostatok súdnych rozhodnutí nevieme posúdiť, či by súd vyhodnotil stavebné úpravy za relevantný dôvod pre ukončenie nájomného vzťahu výpoveďou;
2. budú mať za následok faktický zánik časti stavby, ktorá je predmetom nájmu. Okrem vyššie uvedených úprav by malo dôjsť aj k faktickému zániku predmetu nájmu v rozsahu vymedzenom v zmluve o nájme, t.j. časti stavby užívanej nájomcom. Na zánik zmluvy o nájme nebytového priestoru zánikom, resp. zničením predmetu nájmu je potrebné aplikovať právnu úpravu Občianskeho zákonníka o skončení nájmu, keďže Zákon túto otázku nerieši. Podľa § 680 ods. 1 Občianskeho zákonníka, „zničením prenajatej veci nájomná zmluva zaniká“. V zmysle odbornej literatúry sa zničením veci rozumie „zánik jej podstaty, čím sa vec stáva nespôsobilou na ďalšie užívanie. Vec, ktorú nie je možné použiť z hľadiska jej podstaty, prestáva byť spôsobilým predmetom nájmu („nie je čo užívať“)“.[14] Z rozhodnutí súdov vyplýva, že ak je predmetom nájmu časť stavby ako určitý v zmluve vymedzený priestor, za jeho zničenie sa v zmysle nepovažuje len fyzický zánik stavby, v ktorej sa priestor nachádza, ale aj taká stavebná úprava, v dôsledku ktorej konkrétna prenajatá časť priestoru zanikne, resp. ak nebytový priestor prestane existovať v rozsahu dohodnutom v zmluve.[15]

V dôsledku stavebných úprav by teda malo dôjsť k zániku časti nebytových priestorov určených na užívanie v zmysle zmluvy o nájme formou zmeny pôvodného priestorového (výmera) a dispozičného riešenia, pričom táto zmena by mala mať za následok faktický zánik súčasnej podoby predmetu nájmu (jeho dispozíciu, výmeru, rozloženie inžinierskych sietí).

Záverom opäť zdôrazňujeme, že hoci následné vykonanie zmien v predmete nájmu nie je v zmysle Zákona ani ojedinelých rozhodnutí súdov podmienkou platnosti výpovede, z dôvodu právnej istoty by sme odporúčali deklarované zmeny predmetu nájmu, resp. stavby, aj vykonať.